Grundsteuer

Was ist die Grundsteuer? 

Die Grundsteuer wird nach den Vorschriften des Grundsteuergesetzes vom 7. August 1973 (BGBl. I S. 965) in der zur Zeit geltenden Fassung erhoben. Die Steuer ist objektbezogen gestaltet. Entscheidend für die Höhe der Steuer sind daher Wert und Beschaffenheit von Grundstück und Gebäuden, während die persönlichen Verhältnisse des Eigentümers fast ausnahmslos außer Betracht bleiben. Steuerpflichtig ist der in der Gemeinde liegende Grundbesitz im Sinne des Bewertungsgesetzes. Je nach Art des zu besteuernden Grundbesitzes wird nach Grundsteuer A und B unterschieden. 

Der Grundsteuer A unterliegen die Betriebe der Land- und Forstwirtschaft sowie die ihnen gleichgestellten Betriebsgrundstücke (Stückländerei). Zum Betrieb der Land- und Forstwirtschaft gehören alle Wirtschaftsgüter, die dem Betrieb/Erwerbszweck auf Dauer dienen; also: Grund und Boden, Wohn- und Wirtschaftsgebäude, Inventar und Betriebsmittel. Auch gärtnerische Nutzung gehört dazu. 

Gegenstand der Grundsteuer B ist das sonstige Grundvermögen. Dieses umfasst den Grund und Boden sowie Gebäude; kurz: unbebaute und bebaute Grundstücke, das Erbbaurecht, das Wohnungseigentum und Wohnungsteileigentum.  

Wie erfolgen die Festsetzung und die Erhebung der Grundsteuer? 

Hierbei werden drei Stufen durchlaufen. 

1. Stufe: Feststellung des Einheitswertes durch das Finanzamt

·         Ermittlung in der Regel nach dem Ertragswertverfahren

·         stellvertretend für den Grundstückswert wird die Jahresrohmiete angesetzt

·         Jahresrohmiete x Vervielfältiger = Einheitswert

-         Finanzamt erlässt Einheitswertbescheid

2. Stufe: Festsetzung des Grundsteuermessbetrages

·         auf den Einheitswert wendet das Finanzamt einen Tausendsatz (sogen. Steuermesszahl) an

·         Einheitswert x Steuermesszahl = Steuermessbetrag

·         Finanzamt erlässt den Grundsteuermessbescheid

·         Gemeinde erhält davon eine Durchschrift

·         Grundsteuermessbescheid ist die Grundlage für die Berechnung der Grundsteuer und die Zurechnung eines Objektes zum Steuerschuldner 

Bitte beachten Sie: Die genannten Messbescheide des Finanzamtes sind keine Steuerbescheide, die unmittelbare Zahlungsverpflichtungen nach sich ziehen, sondern Grundlagenbescheide, durch welche die Besteuerungsgrundlagen verbindlich festgestellt werden. Die Gemeinde ist an den Inhalt des Messbescheides gebunden. Fehler in den Messbescheiden können deshalb nur vom Eigentümer (im Wege des Einspruchs) beim Finanzamt korrigiert werden.

3. Stufe: Festsetzung und Erhebung der Grundsteuer

·         Gemeinde wendet auf den Steuermessbetrag den Hebesatz an

·         Hebesatz wird durch die Haushaltssatzung, welche der Rat der Gemeinde Edemissen beschließt, festgesetzt

·         Steuermessbetrag x Hebesatz = Grundsteuer

·         Steuerschuldner erhält den Grundsteuerbescheid

Berechnung der Grundsteuer

Beispiel: 

Messbetrag x Hebesatz der Gemeinde = Steuerbetrag/ Jahr
98,27 € x 350 % = 343,95 €

 

Welche Hebesätze sind gültig?

Grundsteuer A (land- und forstwirtschaftliche Betriebe)      350 %

Grundsteuer B (sonstiges Grundvermögen)                      350 %

Wann ist die Grundsteuer fällig?

Aufgrund gesetzlicher Regelung wird die Grundsteuer zu je einem Viertel ihres Jahresbetrages vom 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November fällig. Abweichend von dieser grundsätzlichen Regelung werden Kleinbeträge wie folgt fällig: 

Ausnahmen Steuerhöhe Fälligkeit/en
1. Ausnahme bis Jahresbetrag 15,00 € 15. August mit dem gesamten Betrag
2. Ausnahme bis Jahresbetrag 30,00 € am 15. Februar und 15. August mit jeweils der Hälfte des Betrages

Auf Antrag des Steuerschuldners kann die Verwaltung gestatten, dass der Steuerbetrag in einer Summe am 1. Juli des jeweiligen Jahres fällig wird. Bitte beachten Sie: Aufgrund eindeutiger Regelung hat der Steuerschuldner bis zum Erhalt eines neuen Steuerbescheides zu den bisherigen Fälligkeitstagen (s. o.) Vorauszahlungen unter Zugrundelegung der zuletzt festgesetzten Jahressteuer zu entrichten. 

Wer ist Schuldner der Grundsteuer?

Schuldner der Grundsteuer ist derjenige, dem der Steuergegenstand (Betrieb/Grundstück/Gebäude) bei der Feststellung des Einheitswertes durch das Finanzamt zugerechnet ist. Ist der Steuergegenstand mehreren Personen zugerechnet, so sind sie kraft Gesetz Gesamtschuldner. Die Gemeinde kann in einem solchen Fall jede Person der Schuldnergemeinschaft nach ihrer Wahl für die gesamte Steuerschuld in Anspruch nehmen und die Verteilung im Innenverhältnis den Betroffenen überlassen. Üblicherweise wird in solchen Fällen der Grundsteuerbescheid an denjenigen adressiert, der Empfänger des vorausgegangenen Grundsteuermessbescheides ist. 

Bitte beachten Sie: In der Praxis kommt es häufig vor, dass Eigentümergemeinschaften wegen interner Streitigkeiten die Gemeinde auffordern, die Grundsteuerschuld gegenüber jeder Person der Gemeinschaft entsprechend der Teileigentumsverhältnisse festzusetzen. Dieser Bitte wird grundsätzlich nicht entsprochen; es ist nicht Aufgabe der Verwaltung, in solchen Fällen vermittelnd einzugreifen. 

Eigentümerwechsel – was dann?

Die Grundsteuer wird nach den Eigentums- und Wertverhältnissen zu Beginn des Kalenderjahres festgesetzt (Stichtagsprinzip). Nach dem Grundsteuerrecht bleibt der bisherige Eigentümer bis zum Jahresende öffentlich-rechtlich Schuldner der Grundsteuer. Wer am 1. Januar Eigentümer und Steuerschuldner war, schuldet die volle Jahressteuer.

Üblicherweise vereinbaren Verkäufer und Käufer im Kaufvertrag, dass „die Grundsteuer und sonstige öffentliche Lasten mit dem Tag der Übergabe auf den Käufer übergehen“ sollen. Bei dieser vertraglichen Regelung zwischen Verkäufer und Käufer handelt es sich um eine privatrechtliche Vereinbarung, die nur zwischen den Vertragsparteien gültig ist. Weil es im Interesse der Vertragspartner liegt, kann die Gemeinde die jährliche Grundsteuer - entsprechend des vereinbarten Übergabezeitpunktes - dem Verkäufer und dem Käufer mittels Steuerbescheide anteilig berechnen.

Dies setzt allerdings voraus, dass sich hinsichtlich der Berechnungsgrundlagen (Messbetrag) keine Änderungen ergeben und sich Verkäufer und Käufer über den Übergang der Zahlungspflicht einig sind. Der Verkäufer wird nur unter Vorbehalt aus der Zahlungspflicht entlassen. Sofern der Käufer dem Steuerbescheid widerspricht, wird der Verkäufer aufgrund der gesetzlichen Regelung wieder in die Zahlungspflicht genommen. Dann haben Verkäufer und Käufer die Grundsteuer auf privatrechtlichem Wege ohne Eingreifen der Gemeinde zu verrechnen.

Ab dem 1. Januar des folgenden Jahres wird dem Käufer das Grundstück vom Finanzamt durch Festsetzung des Einheitswertes und des Messbetrages steuerlich zugerechnet. Erst dadurch ist der Käufer Schuldner der Grundsteuer.